收益法是以什么为基础的

收益法是一种用于确定房地产或其他估价对象的公允价值的方法。它基于预期原理，即未来因素对于确定当前价值非常重要。收益法通过预测估价对象的未来收益，并使用适当的资本化率将这些收益折现到当前时点，从而估算出估价对象的公允价值。小编将详细介绍收益法的相关内容。

1. 收益法的理论依据：预期原理

收益法的理论基础是预期原理。预期原理指出，决定当前房地产价值的关键因素是未来的因素，而不是过去的因素。过去的价格、开发成本、收益或市场需求等都不能完全反映出房地产的真实价值。收益法通过预测估价对象的未来收益来确定其公允价值。

2. 确定公允价格的方法

在实践中，确定收益法下的公允价格可以使用以下方法：

2.1 比拟近期内外部投资者入股的价格

一种常用的方法是参考近期内外部投资者入股的价格来确定公允价格。这种方法可以较准确地反映市场对估价对象的价值认定，因为外部投资者通常会进行充分的尽职调查，并根据风险和收益来确定入股价格。

2.2 成本法和收益法的底线

不论是采用成本法还是收益法，使用每股净资产值作为公允价格都被认为是确定公允价格的底线。这是因为每股净资产值可以较为准确地反映出估价对象的资产价值。

2.3 数据标准化和透明原则

为了确保数据的准确性和一致性，组织在确定公允价格时应遵循数据标准化和透明原则。数据标准化是实现高价值数据、支持数据相关业务的前提条件，而透明原则要求数据治理相关的信息应该尽可能对外公开，除非有保密需求。

3. 其他与收益法相关的内容

除了上述的理论依据和确定公允价格的方法之外，还有一些其他与收益法相关的内容：

3.1 收益法的定义

收益法是一种求取估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

3.2 收益法的应用范围

收益法广泛应用于房地产估价，特别是用于估算商业用途的不动产的公允价值。它也可以用于其他类型的估价对象，如企业、股权等。

3.3 折现率的确定

折现率是收益法中非常重要的一个参数，它决定了未来收益的现值。折现率的确定可以使用加和法、加权资本成本法等方法，但市场比较法和差额法不适用于确定折现率。

通过以上的介绍，我们可以看出收益法是一种基于预期原理的方法，它通过预测估价对象的未来收益来确定公允价值。在实践中，可以使用比拟近期内外部投资者入股的价格、成本法和收益法的底线、数据标准化和透明原则等方法来确定公允价格。还需要考虑折现率的确定以及收益法的定义和应用范围。收益法在房地产估价和其他估价领域都有广泛的应用，是一种重要的估价方法。